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觀點網訊：2月27日，廣州珠江發展集團股份有限公司回復上交所關于重大資產置換的問詢函。
據觀點新媒體獲悉，珠江股份于2月9日收到上交所對其重大資產置換及重大資產出售暨關聯交易草案的問詢函，其中，上交所要求珠江股份說明本次交易定價的公允性。
對此，珠江股份表示，珠江城服2021年資產評估報告的評估目的為擬股份制改造，根據資產基礎法測算得出珠江城市服務股東全部權益價值為22,524.15萬元，根據收益法測算得出的股東全部權益價值23,607.88萬元，最終采用了資產基礎法結論;本次評估報告的評估目的為擬進行重大資產置換，根據資產基礎法測算得出珠江城市服務股東全部權益價值為59,652.95萬元，根據收益法測算得出的股東全部權益價值77,851.63萬元，最終采用了收益法結論。
兩次評估報告采用了不同的評估方法結論，主要因為兩次的評估目的不一致。
珠江城服2021年改制至今，資產質量、經營狀況持續向好，本次交易估值較前次評估大幅增加的原因主要為:
其一，時點不一致，改制報告基準日為2021年2月28日，本次報告基準日為2022年8月31日;采用審計后財務數據因基準日的不一致，出現較大差異。2022年8月31日母公司的凈資產為37,829.66萬元，2021年2月28日時凈資產為16,908.85萬元。
其二，由于2021年至今，珠江城服所持有的長期股權投資出現變化，其中，持有珠江文體的股比在改制評估后2021年6月由20%變更為100%。改制評估報告關于珠江文體的估值，因當時持股比例較少，為非控股的投資單位，故根據核實后的賬面值確認評估值，評估值為3,325.71萬元;本次評估報告考慮到珠江文體在評估基準日時已為珠江城服業務收入的主要板塊之一，采用了收益法對珠江文體進行評估，評估值為45,837.57萬元，兩者差異42,511.86萬元，為導致本次交易估值較前次評估大幅增加主要因素。
此外，本次交易擬注入資產評估結果對應的2021年靜態市盈率為12.55倍，低于A股同行業可比上市公司的平均數25.24倍;2022年預測市盈率為12.39倍，低于A股同行業可比上市公司的平均數20.07倍;估值水平較為謹慎合理。本次交易擬注入資產評估結果對應的市盈率水平低于A股同行業可比上市公司平均數的原因主要為流動性折扣以及擬注入資產和可比公司業務及財務表現的差異。A股同行業可比公司中招商積余、新大正和特發服務的市盈率高于平均值，主要由于業務規模較大、財務表現較好、特色業態具有競爭力等原因，受到資本市場認可。
本次評估估值倍數均低于可比交易案例估值倍數，主要是是招商物業業務規模較珠江城服大，具有一定的規模效應。此外，可比交易案例與本次交易時間間隔較長，宏觀經濟環境、物業管理行業市場環境等因素有所變化。
綜上，本次評估的估值倍數處于合理水平。本次交易作價較為謹慎，交易定價合理、公允。