文 | 佘宗明
【資料圖】
“喜訊：開發商可以降價賣房了”
乍看到這類消息時，很多人可能會發出“三連問”。
-降房價，還需要被“允許”？
-房價漲跌的“按鈕”，難道不在房企手上？
-李嘉誠可以七折大甩賣，還不能抄他作業了？
這時候，有開發商沒準會一邊念叨著烏拉那拉·宜修的臺詞，一邊甩來一個文件。
路人甲乙丙丁們打開一看，上面寫著三個字：限跌令。
“限跌令”，已給許多房企畫地為牢。
有些房企也想來上一句：我價由我不由天。
可天空飄來十幾個字：我就問你一句話，你抗不抗揍吧？
這鎖定了很多地方的“樓市困境”：
漲吧，漲不動，降吧，降不了。
所以就出現了這樣的情形：
你在降房價和降地價中選擇了降首付，我在買首套房和換房中選擇了啥都不買。
01
這世界上，沒有只漲不跌的市場。
若非要說有，那就是部分地方的新房市場。
它不是不會跌，是不被允許跌。
正因如此，有些地方近來“允許降房價”才會成為新聞。
這兩天，一則“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的消息在網上熱傳。
網帖稱，珠海金灣區某樓盤，開盤時備案價2.8萬/㎡，現在開發商打折賣1.4萬-1.5萬/㎡。
珠海市金灣區住建局相關負責人對媒體稱，該項目采取的降價推盤做法，是合理的市場行為。
但珠海市住建局相關工作人員之后又對媒體表示，所謂“五折賣房”的說法并不屬實，網傳的備案價是兩年前的。
言下之意，后來的備案價有調整，用當下的價格跟兩年前的開盤備案價對比說打半價，容易造成誤會。
可不管怎么說，降價推盤是事實。
得看到，這陣子，很多地方都在松開房價“限跌”的口子。
近段時間，四川雅安經開區明確，“全力支持房企開展商品房團購活動，開發企業團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍”。
也就是說，團購價再低，就算低出了備案價格限定跌幅區間，也沒問題。
以團購優惠價方式對“限跌令”松了道口子，這被輿論視作“打響了降房價的第一槍”。
事實上，自去年6月起，全國多個城市就在鼓勵商品房團購了，部分城市明確團購價最多可優惠30%。
“團購優惠價格或可不計入商品房備案價格跌幅比例范圍”的說法，此前有地方就提出過，雅安并非“首創”。
如青島，去年10月就開展“手拉手”特價房活動。
雅安固然是推動降價，但那不等于放開“限跌”，而是對“限跌”進行曲線松綁。
引發更多人關注的，是《中國房地產報》8月20日刊發的那篇文章——《房地產金融風險加劇 期待調整優化政策盡快落地》。
文中提到政策發力點應圍繞“保、松、降”三個字展開，“保”即保房企資金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產市場健康發展的行政性干預政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價，特別是降房價，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。
鑒于《中國房地產報》的官方背景，這也被很多人置于“信號體”下解讀。
02
聽起來，這多少有些“反直覺”。
在很多人看來，房價有漲跌，再正常不過——房子本就是商品，受供需關系因素影響不可避免，不能隨行就市還能叫“商品房”？
但這么想，就格局甚微了。
大局，懂伐？
那些格局爆炸者會分分鐘跑出來普及常識：
房子是商品，可房地產是支柱性產業。
你想降就降，要是引發“踩踏”怎么辦？
房價一降，部分購房者“斷供棄房”，造成樓市擾動，加劇銀行壞賬風險，你負得了責嗎？
抑或者是，房價跌了后，有些買房的跑出來拉橫幅打砸售樓處，你來善后嗎？
再說了，這會牽連地方土地財政收入……
所以，“限跌”之前已成為政策工具箱里的調控利器——
早在2021年8月，湖南岳陽市就發布了全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”；
同月，遼寧沈陽多部門也對樓盤降價的房企展開約談；
也是在8月，昆明房協開座談會，提出“房企若惡意降價將被約談，情節嚴重者將停止網簽”；
次月，江蘇江陰發文嚴禁低價傾銷、打價格戰。
下發“限跌令”的，還有株洲、桂林、菏澤、唐山、張家口、蕪湖等數十個城市。
限跌的名義，通常是避免擾亂房地產市場正常秩序。
隨之而來的，就是“擅自降價”被處理的情形：
去年8月，合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡，結果被定性為非法銷售，直接被叫停。
今年5月，昆山兩家房企因為“擅自大幅度降價銷售”，被當地住建發文公開通報批評并處罰。
03
看上去，“限跌”是穩樓市的大招，能避免樓市大漲大跌。
可現實一再表明，房價要跌時，你攔也攔不住，限也限不了。
國家統計局發布的7月份數據顯示，70個大中城市中，新房環比下跌的城市49個，也即70%的城市房價在跌，同比下跌的城市44個，也即63%的城市新房價格至少低于一年前。
當跌成了勢，限跌就成了逆勢而為。
房價限跌，非但難以阻止房價下跌、避免買地收入下滑，還會抑制真實需求。
從供給側維度看，除了房子品質外，最能影響需求的莫過于房價。
說得更直白些，決定人們會不會買房的幾大關鍵因素里，房價跟收入情況、收益預期的優先序很高。
不允許降房價，必然會以“人為遏制需求-增加購房人負擔-降低樓市流動性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈式反應，阻斷供需的動態平衡，損害樓市的長期穩定。
“限跌令”出來時，樓市行情本已是秋風凜冽。
不讓新房降價，相當于又潑上了冷水。
當時很多地方推購房補貼、發購房券、提貸款額度，就在對沖“限跌”的效力。
置于目前情形下，“限跌”的必要性更是遭到極致壓縮。
看看幾組數據吧：
從房企運行情況看，目前房企100強中，46家出了問題，前30強房企20家爆雷，TOP10中民營房企只剩龍湖一根獨苗，就連碧桂園這類“三道紅線”全轉至綠檔的標桿性民營房企都已拉響警報；
從房企融資情形看，據機構統計，2023年上半年地產信用債發行主體仍以央企和地方國企為主，國企融資占比約92.60%，半數民營房企在上半年沒有債券融資；
從房企銷售數據看，2023年1至7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個百分點，其中7月單月銷售額同比下降34.1%，環比下降33.8%。
再不放開“限跌”，就晚了。
畢竟，現在有的房企已經進了ICU。
暢通借貸融資渠道固然是戴上呼吸機，資產盤活才是自我回血。
怎么盤活？以價換量，讓資金回籠的速度趕上債務到期的節點，是當務之急。
哪怕是斷臂求生，只要能自救，有辦法好過沒辦法。
這需要增強樓市的流動性。
而“限價”就是在抑制流動性，堵塞房企的自救之路。
04
從根本上講，以“限跌”為代表的“限”字訣，包括限購、限售、限貸等，都是抑制樓市過熱時期慣用的政策工具。
可現在，樓市的主要問題已不是過熱，而是過冷。
將過去在市場過熱階段的臨時性行政手段癖好沿用到過冷階段，而非盡早邊際優化，本質上是刻舟求劍。
“7·24政治局會議”明確，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。
調整優化，就該盡力擺脫對非必要限制性措施的依賴。
正如我在給媒體約稿中所寫的：
放開“限跌”，其實就是在給房企“輸氧”的同時，也松開遏在房企脖子上的那只手。
如果說，“三支利箭”從信貸、債券、股權三大融資政策上給房企以支持是“輸氧”，那放開以“限跌”為典型的強干預式限制性措施，就是讓房企們能更自主地呼吸。
將“限跌”該松開就松開，不是“救”而是“糾”，也就是糾偏。樓市冷熱固然受制于市場周期性規律，但至少不該用非市場化的政策限制為樓市流動性“添堵”。
“限跌”也許是為了抑制風險，可著眼長遠看，這只會是以抑制風險的名義制造出更大的風險。
要不要放開“限跌”，本質上就是在兩瓶毒藥中做選擇。
一瓶的配方是“計劃”，出于沖擊存量利益盤子的擔心，而百般限制。
另一瓶的配方是“市場”，跌不跌，更多地讓市場說了算。
在此過程中，要疏堵并行：對房鬧的過激行為依法處理，是堵；對公眾的樓市認知理性合理教育，是疏——“房價有漲必有跌”是規律，房價漲了也不見誰把收益吐出來啊。
個人判斷，“市場”這瓶藥的毒性更小、藥效更久。
這是樓市企穩的必由之路。要建立長效機制，去掉非市場化的過度限制勢在必行。
正如知名經濟學家、北京大學國家發展研究院院長姚洋這兩天受訪時說的：
“要堅決停止各種限購限價措施。政治局會議已經明確提出，房地產的供求關系發生了根本性轉變。我的理解是房地產已經回歸正常，既然是個正常行業，限什么購，限什么價？現在是房企一降價，地方政府馬上出面干預，認為是擾亂市場秩序。房子賣不動，價格是一個很好的調節機制，降到一定程度，就有人來買房，預期就會轉變。”
“我們需要轉變思路，為什么現在出臺的政策沒用，因為力度不夠，比如認房不認貸這種措施沒什么效果，就應該明確停止限購、限價，限價不光是不能限高價，也不能限低價，讓市場自動調節。”
耐人尋味的是，經濟學家馬光遠老師昨天發了個動態：“1個月時間過去了，房地產政策依舊沒有落地，阻力究竟在哪里？”
這代表了很多人的期許跟呼聲：重磅會議過去整整1個月了，按理說，各地該大招應放盡放，可現實卻是，很多地方似乎在按兵不動、靜觀風向。
這不慌不忙的淡定，跟房企十萬火急的求生緊迫性完全不同頻。
有的地方固然采取了降首付比例、多孩家庭購新房給契稅補貼等舉措，但最該移走的“限跌令”卻巋然不動穩如泰山。
就不怕“限跌令”遲遲不放開，房企涼得更快嗎？
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